Comment sauver nos centres-villes avant qu'il ne soit trop tard ?
On a changé de paradigme, il faut se bouger!
Les loyers, verrou du commerce de centre-ville.
À chaque fermeture de magasin à Neuchâtel, on entend toujours les mêmes commentaires :
"Le problème, c'est le manque de places de parc."
"Le problème, ce sont les achats en ligne."
Oui.
Mais quant à leur donner l'exclusivité…
Je crois que c'est bien plus que cela.
On a changé de paradigme.
Les modèles de vie, les envies et les habitudes de consommation ont changé… et on n'est pas tous prêts ni flexibles.
Parlons de l'immobilité des loyers commerciaux.
En Suisse romande, comme ailleurs en Europe, le taux de vacance explose.
En France, il a doublé en 20 ans, atteignant 10 à 12 % selon les villes (Le Monde, 10 juillet).
Notre centre-ville n'est donc pas une exception…
Ici comme en France, le loyer est une pression financière importante pour un commerçant.
Un calcul simple et parlant? Le taux d'effort locatif qui mesure la viabilité d'un emplacement.
Pour tenir avec un loyer de CHF5000. par mois, il faut faire au minimum CHF33000. de CA.
(barème santé: loyer/CA= 10 à 15 %)
Pour un loyer de CHF20000., il faut réaliser un CA minimum de CHF133000. par mois.
Sur les 2 valeurs de l'équation, une seule est variable : le loyer reste fixe quand le chiffre d'affaire fait littéralement le yoyo.
En théorie, on peut négocier une baisse dans le cadre du droit suisse du bail commercial mais… on sait aussi que le système même incite les propriétaires à ne pas baisser le loyer; il serait même préférable, parfois, de garder le local vide.
Une baisse officielle de loyer, c'est une baisse de la valeur comptable du bien. Dans certains modèles d'investissement, mieux vaut un local vide à CHF3000. "théoriques" qu'un locataire réel à CHF2000.
Pas évident de se lancer du coup.
Alors on voit apparaitre dans les vitrines vacantes des assureurs, des agences immobilières…
Certains annoncent déjà la transformation des centre-ville en centres de service.
Vous voyez, on peut toujours continuer de parler de places de parc, mais il y a d'autres sujets à creuser.
Que peut-on faire?
Et si on on faisait comme dans les centres commerciaux?
- Introduire une part variable dans les loyers commerciaux, indexée au chiffre d'affaires réel?
- Rendre obligatoire la transparence sur le flux piéton et mettre en place le cout par passant pour comparer et évaluer si un loyer est cohérent par rapport à la fréquentation réelle?
(cf le post de Maxence Dislaire) (https://www.linkedin.com/in/maxencedislaire/)
Et si on faisait appel à l'intelligence collective?
Bailleurs, commerçants et banquiers autour de la même table? Du co-retailing, du shop in shop?
Je ne suis pas spécialiste, mais je lance la discussion.
Qu'en pensez-vous ?
Quelles pistes sont réalistes?
PS : Pour les places de parc, lisez l'article de Rue de l'Avenir